El fin de Airbnb en Nueva York
End of Airbnb in New York
Miles de Airbnbs y alquileres a corto plazo están a punto de desaparecer del mapa en la ciudad de Nueva York.
La Ley Local 18, que entró en vigor el martes, es tan estricta que no solo limita la forma en que Airbnb opera en la ciudad, sino que casi lo prohíbe por completo para muchos huéspedes y anfitriones. A partir de ahora, todos los anfitriones de alquileres a corto plazo en Nueva York deben registrarse en la ciudad, y solo aquellos que viven en el lugar que están alquilando, y están presentes cuando alguien se hospeda, pueden calificar. Y las personas solo pueden tener dos huéspedes.
Se acabaron los días de los elegantes apartamentos del centro equipados para despedidas de soltera, acogedores apartamentos de dos o tres habitaciones cerca de museos para familias, e incluso la opción de que las personas alquilen su apartamento los fines de semana cuando están fuera. Si bien Airbnb, Vrbo y otros pueden seguir operando en Nueva York, las nuevas reglas son tan estrictas que Airbnb lo ve como una “prohibición de facto” a su negocio.
Los alquileres a corto plazo pueden traer ruido, basura y peligro, y pueden expulsar a los residentes locales de sus propios vecindarios. Algunos propietarios en Nueva York tienen cientos de listados de Airbnb. Pero otros neoyorquinos que tienen listados en Airbnb están tratando de llegar a fin de mes, ya sea alquilando su lugar mientras están fuera de la ciudad o alquilando la mitad de un dúplex para ayudar a cubrir los costos de su hipoteca.
Airbnb también es popular entre algunos de los 66 millones de visitantes al año que buscan alojamientos más baratos y a veces más grandes que los hoteles. Solo en 2022, los listados de alquileres a corto plazo generaron $85 millones en Nueva York. La ciudad puede ser una parte relativamente pequeña del mercado global de Airbnb, pero las nuevas reglas muestran cómo los gobiernos locales pueden eliminar eficazmente los alquileres a corto plazo de la noche a la mañana y disminuir su impacto en áreas residenciales densas. Y Nueva York es solo una de las muchas ciudades de todo el mundo que intentan frenar la fiebre del oro de los alquileres a corto plazo.
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Y cada uno está tomando un enfoque diferente. Dallas ha limitado los alquileres a corto plazo a vecindarios específicos para evitar fiestas disruptivas y peligrosas. En otros lugares, la provincia canadiense de Quebec y Memphis, Tennessee, entre otros, ahora requieren licencias para alquileres a corto plazo. En San Francisco, la cantidad de tiempo que alguien puede listar su residencia completa para alquilar en Airbnb está limitada a 90 días al año; Ámsterdam pone ese límite en 30 noches al año, París en 120 días. Berlín había prohibido casi todos los Airbnbs, pero revirtió la decisión en 2018.
Los intentos de Airbnb de luchar contra la nueva ley han sido hasta ahora infructuosos. La compañía demandó a la ciudad de Nueva York en junio, pero un juez desestimó el caso en agosto, dictaminando que las restricciones eran “totalmente racionales”. Airbnb no comentó si apelaría la decisión. Los anfitriones también están luchando por el derecho a listar sus apartamentos como estancias a corto plazo, reuniéndose con funcionarios de la ciudad para intentar cambiar la ley.
Las reglas “son un golpe para su economía turística y los miles de neoyorquinos y pequeñas empresas en los distritos exteriores que dependen del intercambio de viviendas y los dólares del turismo para llegar a fin de mes”, dice Theo Yedinsky, director de políticas globales de Airbnb. “La ciudad está enviando un mensaje claro a millones de visitantes potenciales que ahora tendrán menos opciones de alojamiento cuando visiten la ciudad de Nueva York: no son bienvenidos”. Yedinsky dice que Airbnb tiene como objetivo trabajar con la ciudad en “reglas sensatas” para el intercambio de viviendas, pero no dio detalles sobre los próximos pasos de la compañía.
El cambio hará que los alquileres a corto plazo sean “mucho menos atractivos” para muchas personas que vienen a Nueva York, dice Sean Hennessey, profesor en el Centro de Hospitalidad Jonathan M. Tisch de la Universidad de Nueva York. Y en una ciudad donde las habitaciones de hotel son pequeñas y caras, podría “hacer que la ciudad sea un poco menos accesible”.
Actualmente hay más de 40,000 Airbnbs en Nueva York, según Inside Airbnb, que rastrea los listados en la plataforma. Hasta junio, 22,434 de ellos eran alquileres a corto plazo, definidos como lugares que se pueden reservar por menos de 30 días. Muchos Airbnbs se concentran en el centro de Manhattan, en el Upper East Side y en Williamsburg y Park Slope en Brooklyn. Si bien el número de alquileres puede ser pequeño en comparación con la población de 8 millones de personas de la ciudad de Nueva York, Murray Cox, fundador de Inside Airbnb, dice que algunos vecindarios deseados están sobrecargados de alquileres a corto plazo, lo que puede resultar en escasez de viviendas y alquileres más altos. La nueva ley, en teoría, podría abrir estas viviendas a los residentes locales. La ciudad de Nueva York enfrenta una escasez de viviendas que ha aumentado los alquileres y las tasas de personas sin hogar.
La implementación de la ley muestra “muy claramente que se pueden reducir los alquileres a corto plazo”, dice Cox, quien formó parte de la Coalición contra los Hoteles Ilegales, un grupo que abogó por la ley de registro. “Se puede hacer que estas plataformas sean responsables”.
Existe una ley antigua que prohíbe el alquiler a corto plazo de apartamentos enteros por menos de 30 días en Nueva York, pero ha sido difícil hacer cumplir sin el mandato de registro que entra en vigor el martes. Agravando la repentina escasez de Airbnbs en Nueva York está otra parte de la nueva ley que permite a los propietarios prohibir edificios enteros en plataformas de alquiler a corto plazo. A partir de julio, casi 9,000 edificios en toda la ciudad de Nueva York estaban en la lista. Las leyes de Nueva York sobre alquileres a corto plazo eximen ciertos apartamentos enteros en plataformas de alquiler que están zonificados como hoteles y pensiones, lo que significa que todavía habrá algunas unidades enteras anunciadas en plataformas de alquiler.
Algunos anfitriones de pequeña escala sienten que la ley los incluye injustamente con los propietarios profesionales. Margenett Moore-Roberts alquila un apartamento de dos habitaciones en su casa de Brooklyn; ella vive en la otra unidad de la casa con su esposo y su hija adolescente. Ella dice que no quiere alquilar el apartamento a un inquilino de tiempo completo y perder la flexibilidad de alojar a familiares y amigos allí, o, como hizo durante la pandemia, usarlo como oficina en casa. Pero debido a que su familia no ocupa la segunda unidad de dos habitaciones, ya no se puede enumerar en Airbnb para estancias de menos de 30 días.
Restore Homeowner Autonomy and Rights, un grupo de propietarios de viviendas en Nueva York, aboga por enmiendas a las regulaciones que permitirían a las viviendas unifamiliares y bifamiliares ocupadas por el propietario registrar sus unidades con la ciudad y eliminar los límites de capacidad. Creen que personas como Moore-Roberts deberían poder alquilar unidades y que no se incluyen en la misma categoría que los grandes propietarios.
Moore-Roberts dice que no está en contra del cambio de reglas en su totalidad, pero quiere ver la ley reformada con más matices para proteger a los inquilinos con una sola propiedad, como ella misma. “Han utilizado un objeto muy contundente cuando deberían haber utilizado un bisturí”, dice Moore-Roberts. Actualmente está sin trabajo y dice que una disminución en los ingresos del alquiler a corto plazo agrava ese estrés financiero. “Poner a todos en el mismo saco de jugadores es realmente injusto y no ayuda”.
Airbnb dice que está cancelando y reembolsando reservas en alojamientos no registrados a partir del 2 de diciembre, pero las reservas hasta el 1 de diciembre pueden permanecer vigentes para reducir el impacto en los anfitriones y los huéspedes. Los huéspedes no serán penalizados si reservan y se alojan en un alquiler no registrado, pero los anfitriones y las plataformas en las que se anuncian podrían serlo a partir del 5 de septiembre.
Airbnb también dice que las estancias no registradas fueron bloqueadas para futuras reservas a partir del 5 de septiembre a partir del 14 de agosto, pero una búsqueda mostró docenas de apartamentos enteros para más de dos personas aún disponibles para reservar más allá del 5 de septiembre. Estos anuncios no deberían cumplir con los requisitos de registro de alquileres a corto plazo de Nueva York. Airbnb no comentó por qué todavía están en la plataforma. Vrbo se negó a comentar sobre esta historia. Booking.com no respondió a una solicitud de comentario.
Según Christian Klossner, director ejecutivo de la Oficina de Cumplimiento Especial en la ciudad de Nueva York, hay 3,250 anfitriones de alquileres a corto plazo que habían presentado solicitudes de registro hasta el 28 de agosto. Se habían revisado más de 800 solicitudes, y la oficina había otorgado 257 registros, devuelto 479 para solicitar información adicional o correcciones, y denegado 72. A partir del martes, la oficina se centrará en trabajar con las plataformas de reservas para asegurarse de que están utilizando el sistema de verificación para los registros y que no están procesando transacciones no verificadas, dice Klossner.
Un número creciente de ciudades podría estar tratando de controlar los alquileres de Airbnb, pero la compañía continúa creciendo. Generó $2.5 mil millones en el segundo trimestre de 2023, un aumento del 18 por ciento interanual, con el número de noches y experiencias reservadas en la plataforma que creció un 11 por ciento en el mismo período.
